杭州TOD天空之城计划，能看出什么？| 房叔说No.321
共 13 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
▲杭州轨道交通TOD专项规划（草案）示意图
关于房地产税的各种信息发酵了好久，应该说短期心理预期的打击是最直接的，来是不可逆转的，与其关注有的没的，现阶段多关心一些眼下一些息息相关的大规划到更现实。
最近，杭州接二连三公示了几个与交通有关的大规划，一个是杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）。
一个就是今天要说的杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划（草案），虽说是草案，类似“谍照”，但真实度已接近”量产”。
有无地铁关乎到板块是“天堂”还是“地狱”，有无TOD则是普通面包和牛排的关系，一个仅可以果腹，但不能指望满足更深层次的要求，另一个则高级，除了满足口欲还能满足心理需求。
外行看热闹，内行看门道，也希望房叔的粉丝都能从大规划中看出门道来，先买个关子，科普一下Tod，然后放干货。
TOD特指：以公共交通为导向的开发模式，是对城市空间的布局和土地开发利用的有效整合。
翻译一下：也就是说以埋藏地下的地铁站点为媒介，在其周围向上、向外层层拓展空间，形象的比喻就是“天空之城”，架设在地铁上盖的城市综合体。
▲16世纪荷兰画家笔下的巴别塔《La Tour De Babel》
而这样城市功能与地铁站点渗透融合，借助TOD快速、有效通勤方式的颠覆性，解决工作、生活、城市配套的同时，还解决人群停留，进而产生价值，因此，以地铁站为中心的城市开发模式，被约定俗称为TOD。
而这个模式的发展， 应该从城市发展说起：城市发展人口积累、财富堆积是第一步，而人口落地、工作、生活，从而产业兴旺—消费、税收分配反哺机制—城市继续发展，链条闭环，一业兴，百业兴、城市兴。
但当人口臃肿到动辄就2、3千万规模的超大、特大城市时，发展代价就是极度透支土地和公共资源、舒适度，这也是一线城市为什么仅稳定核心人才，急于赶人的深层次道理。
要发展、生存，就要向上向外要空间。
最为典型的日本、欧美，经过几十年摸索，以TOD为城市开发核心的模式开始登台。该模式强调车站为中心，以步行尺度 (半径400—800m，5—10分钟) 构建功能完善的站城区域。
内部依托人流的商业开发紧密布局，外部则是以住宅为主的城市综合功能，简单说TOD虽然是以交通为核心的综合体，但最终要解决的是既可以一站式完成旅行、通勤、居住的要求。
▲博多城TOD商街
同时还能在地铁上盖“天空之城”，复合工作、商业、居住等混合功能，无缝完成柴米油盐生活类、诗书画艺文化教育类、唱K撸串泡吧等一条龙服务类功能，甚至可以作为公共交流的市民广场，展览会议、商务、工作的载体……诗和远方具可兼得。
这样有了Tod，住在哪里变得不那么重要。
而这样一来，还顺带把城市过密的人口挪出去，流量时代，人流既能带来居住价值，也能带来商业价值，郊区土地也产生附加价值，从而解决城市拥堵，资源浪费，房价过高，供需、分配失衡的城市病。
| PART 2 |
因此，TOD总的来说有三种模式：第一种是，新城新区TOD，相当于杭州星城级，疏解功能的TOD。
加强郊区产业结构和地区吸引力，城市人口向卫星城或次中心导流，聚集、产生效益，人口还是在大围城内，产出、消费闭环，土地增值、人口固化，产业兴盛。
卫星城建好了，居住、生活配套跟上，人口才会落脚，安居才能乐业，这样TOD模式解决关键需求的核心大法开始展现。
第二种城市中心TOD，相当于杭州的中心级，城市、产业更新，让老城有活力。
▲东京六本木
很好理解，就像日本东京六本木，通过开发超高层塔楼和地下立体空间、地面公园步行空间，形成“垂直都市”，再将20公里范围城市空间与车站空间融合，形成了超过800万人的核心城区，创造出日均客流300万人次，东京著名的购物中心和旅游圣地。
第三种，副中心TOD，相当于杭州片区级，类似第一种，但区域板块中心意味更浓，重点解决城市复兴和产业规模和密度。
对于杭州，既提高了副城资本和土地的价值，又最大化的实现了杭州“一核九星“中卫星城的城市功能和主城充分融合，真正做到了公共交通引导城市开发。
| PART 3 |
▲TOD专项规划（草案）示意图
杭州TOD专项规划就设立了五级，也就是在上面的城市级、星城级、片区级三种基础上，细化衍生出更细的社区级和枢纽级两个层级。
城市级一共约35个，大致分布在最核心的中枢位置和地铁网络密度最大的核心位置。
1、拥江和老城中心，包括武林湖滨、黄龙、钱新、拥江两岸。
2、钱新：包括2号线庆春广场、钱江路（交汇）、盈丰路，钱新拥江部分4号线城星路、市民中心、江锦路，9号线新业路、江河汇、三堡。
3、武林湖滨：杭氧、打铁关、西湖文化广场、武林广场、凤起路、龙翔桥、定安路、7号线吴山广场。
4、6号线拥江：亚运村、丰北、钱江世纪城、博览中心、奥体中心、滨江江陵路、江汉路、长河，之浦路、桦枫西路。
5、10号线黄龙体育中心、玉泉、杭行路站（城北万象城）；3号线汽车西站、黄龙，5号线三坝、萍水街。
总的思路和布局是：城西6个，黄龙老商圈刺激一下；传统中心武林、湖滨6个，老城薪火相传，不要熄灭；申花已经成型助推一把；城北中心万象城培育核心；拥江两岸13个才是重头戏；之江转塘，阿里蚂蚁重仓，扶持一下。
最后还是要回归买房思路。
城市级TOD是5级分类中级别最高的一级，杭州壹号院就是典型样本。
如果将有新房土地供应的城市级做个排序：第一价格梯度是天花板级的江河汇、文晖、世纪城、申花等。
第二价格梯度：之江未来社区近四万的板块。
第三价格梯度：城北国际商务区万象城旁，近期即将三拍及后续有大量存量地块。
城市级相对应的价格也会是金字塔顶的，要想富先修路在大城市的解读就是要想富先修地铁，TOD不但给城市中心带来财富、还给核心区一把“尚方宝剑”带来生活方式、快捷交通、城市配套的全融合，无论王侯草芥，一视同仁。
| PART 3 |
▲杭州高铁tod规划示意图
杭州枢纽级TOD，一共十一个，杭州站、杭州东站、杭州西站、萧山机场站、临平站、杭州南站、钱塘站、富阳西站，8个高铁站，加上杭州汽车西站、勾庄未来的汽车北站、九堡的汽车东站三个汽车客运为主的TOD。
这个好理解，也就是利用高铁或长运网络和地铁做融合，一站换乘、长三角城市协同也好，财富、人口流动也好，区域城市塑造也好，都更容易。
▲大阪梅田示意图
而这样的站城一体化，在被誉为“日本关西最后的黄金宝地”大阪梅田TOD身上最为明显。
包含JR、JR东西线、阪急、阪神等高铁，地铁御堂筋线、谷町线、四桥线等7个轨道交通站点，及阪急、阪神百货，希尔顿广场、GFO综合体、友都八喜等大型商业设施，组成的日本西部最大的铁路、空港交通枢纽，日均乘坐量约 250 万人次，位居西日本首位。
但落回杭州，别说大阪式的枢纽，上海虹桥般的枢纽TOD都难有接近，唯一的杭州高铁、地铁融合的杭州东站，略显人格分裂式的交通组织，还停留在普通的车站商业+高铁枢纽的1+1<2模式。
缺少整体大视野规划，即使新加入其中的万象汇，交通组织、商业引流做的也并不好，与世界一流规划整体差距较大。
值得期待的是杭州西站，更彻底的高铁、地铁、城市公共交通一体化分层且无缝对接的规划。
商业、广场、超级总部、五星酒店、科创会展、商务办公、产城融合接轨的蓝图，颇有点大阪梅田的味道，而能无缝衔接享受西站红利的杭腾未来社区住宅部分，如果规划如期落地，确实有点小期待。
| PART 4 |
星城级比较多，六区二十一片，主要是钱塘区金沙、东沙两湖板块TOD，临平东湖新城、临平新城，运河新城BMW，勾庄良渚、西站及未科核心创景、葛巷、绿汀路，富阳、临安核心城区，以卫星城为主。
目的也简单，在交通导向同城一体化的基础上，解决卫星城市吸引力，和城市聚集功能。
▲二子玉川实景图
最典型的案例是，东京近郊的二子玉川。基于“城市到自然”的开发理念，宛若镶嵌在大自然中，集智能、生态、时尚于一体的轨交商业综合体。
就是因为环境不错，交通便利、商务商业、甚至性价比极高的居住功能都被解锁，不意外的被评选为日本人最理想生活方式的最佳目的地。
杭州这些星级TOD房价低的还是看好大江东和东湖新城，一个是智造业基地，有产业支撑，同样有着东沙湖和片区新政产业核心利好；一个是临平依托TOD的梦想新城，倾尽心血打造的产城，星城价格低的优势较为明显。
▲绿汀路tod效果图
而未科绿汀路TOD，不但有绿汀路三地铁站交汇的人流优势，还有华润万象系的高标准综合体规划，加持整个宇宙第一科技极城西科创大走廊产业力量资源反哺，足以对标钱江新城市民中心、城市阳台模式打造的未科文化中心，和金融岛等文化、金融、中心集聚在一起，未来的高度和限价下的价格都足以称得上局部的天花板。
| PART 5 |
▲滨康路综合体效果图
片区级大多是辐射周边的TOD，3、4、5、6、10号线为主，分散中又侧重郊区有效配套。
比较典型的是滨康路综合体天曜城、天汇、银湖三站Tod、未来天空之城所在的五常、蒋村，都是片区能级较强的板块。
目的增强片区竞争力，加强生活必须商业、商务、写字楼配套，增加住宅的附加值，虹吸并固定人口。
社区级就更细化，当杭州地铁网络触角，向安吉、德清、桐乡、海宁、绍兴、诸暨伸展出去后，如此密布的地铁网络呈现之后，还需要活体细胞组成和链接身体每一个部分，这就是社区级TOD的重要性。
而这样的案例在杭州已经开始。
试验品杨柳郡，虽然在怎么化解隔在地铁与住宅之间的车辆站割裂感上，有点瑕疵；在怎么处理好TOD功能和普通社区商业，理解上有当初时代的局限，但至少迈出了第一步。
而在未来天空之城这个新TOD模型上，提前规划、动线组织、商业和教育、居住功能的完善上，都有了更进一步的延展和深层理解，料想会给社区型的TOD一个美好的样本。
始版桥、荷花塘、瓜山、瓜沥七彩、之江、亚运、云帆、鼎湖、杭黄、万向、杭腾未来社区也将会是最接地气的这一批试验田。
| PART 6 |
于杭州而言，城市人口、产业匹配的TOD既能释放不同板块的土地潜能，人口导流，板块、居住升值，迅速使郊区吸引人口流动，确实是把城市做大、做强，提前布局一线城市的妙招。
重要的是，从垂直的站城一体，到拓展城市区域能级，再到引领大区域发展，Tod开发对于城市来讲，已不只是实现自身的可持续运营，而是通过轨道物业规划和城市规划、土地规划的联动真正融入城市发展，成为一把城市运营的利器。
因此，在杭州的TOD规划上我们可以窥见，城市级和星城级是城市等级的锦上添花，片区、社区级TOD才是改变板块命运的雪中送炭。
但也要承认日本TOD对体验式商业、文化融入、复合业态整理、人流承载力判断、商业调研、配额和业态匹配、甚至街区文化特色、行人友好度的领先，还是值得我们借鉴的。
杭州现阶段就是找差距，提前规划，用TOD这盏明灯，照耀从600公里规模的量变到产城全面复合的质变。
从而，让城市人口从1000万到1500万，乃至2000万，不至于出现摊大饼式的盲目发展，而这样良性才是一线城市的底气。
对于买房人来说，Tod就是正义，是指挥棒。
预算充足的高改盯住城市级、枢纽级，中端可以选潜力星城级，低总价承受力的可以盯着这些宜居宜商的片区、社区级，城市复合型Tod的潜力股，即使小白，基本面都没问题。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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